掉队富力的A计划美高梅线上

来源:http://www.rightsidevalue.com 作者:家居装修 人气:134 发布时间:2020-01-03
摘要:2015年6月1日,广州富力地产股份有限公司(下称“富力地产”,2777.HK)发布公告,富力地产已经重新启动回归A股计划,希望在A股资本市场逐渐放松的情况下,赶上A股的牛市。 自2007年

2015年6月1日,广州富力地产股份有限公司(下称“富力地产”,2777.HK)发布公告,富力地产已经重新启动回归A股计划,希望在A股资本市场逐渐放松的情况下,赶上A股的牛市。

自2007年高调宣布回归A股以来,历时八年备战N次却总是踩错“政策”节奏,富力地产(02777.hk,以下简称“富力” )如今仍奔跑在冲刺A股的百米路上。这一回,他能顺利抵达终点吗?

早在2007年4月,富力地产便讲起回归A股的故事,希望赶上当时牛市的“尾巴”,不料却赶上国家宏观调控。此次回归计划已是富力第五次启动。富力地产为何选择当下节点重启回归A股,最大的阻碍又是什么?

6月2日,富力公告称,已重启A股发行计划,并聘请中介机构开展相关工作。公司将于短期内就此事召开临时股东大会,但建议A股发行未必一定会实现。

“坎儿”还是高负债

美高梅线上,“从公告来看,富力内部应该已经讨论沟通过,可能相关事项已经有了眉目,但是最终能否成功还有很多不确定因素。”在时代周报记者采访的多位业内人士 看来,富力目前回归A股最大的难点,或许在于其过高的负债水平,包括永续债这些债务问题是否能够通过相关部门的审查,这将决定富力回归A股之路能否顺畅。

值得一提的是,早在2014年7月,富力地产宣布计划发行不超过65亿元人民币(除非特别标注,以下币种均为人民币)的境内公司债;2014年9月,富力地产又宣称计划发行70亿元的中期票据。

事实上,缓解高杠杆资金压力,或许正是富力此时回归A股的主要目的。富力2014年报显示,由于毛利率下滑以及永续债付息,公司核心净利率从16% 下滑五个百分点至11%,并且自2005年上市十年来首次宣布不派息。2014年,富力年利息费用58.01亿元,而当地公司所有人应占盈利仅为 52.21亿元。

现在半年时间已过,关于上述发债事宜,富力地产始终没有进一步动作。《地产》记者询问富力地产上述债务的发行情况,截至发稿前,并未得到回应。

时代周报记者欲向富力了解本次重启回归A股的思路和进展,但截至发稿,未收到对方回复。富力董事长助理陈志濠在此前接受媒体采访时,仅表示后续进展以公告为准。

2015年4月30日,国际评级机构标准普尔将富力地产的长期企业信用评级由“BB-”下调至“B+”,展望为负面。一位港股的分析师表示,基于富力地产的高负债等负面因素,公司在港股平台的融资通道已经受阻。

八年五度闯关A股

此时,随着A股房企融资政策逐渐放松,A股房企的融资能力不断增强,迄今为止,已有数十家A股房企通过股票定增和发行债券方案。并且,现在A股中型房企的估值明显高于H股房企,有资料显示,类似富力地产这样的二线房企在H股的市盈率是8至10,而A股则是16至20。即回归A股在增加融资能力的同时,还能提高富力地产的股价。

为何选择此时重启回归A股,陈志濠未作详细回应,仅提到“政策”两字。

基于A股具备的上述优势,汇丰银行研报指出,倘若富力地产能成功返回A股上市,将有助缓减投资者对其高杠杆的忧虑。

“‘政策’二字,既可以理解为宏观经济政策,也可以是公司层面政策,从这两方面看,富力都有动机去谋求A股上市地位,”上海易居房地产研究院研究总监严跃进对时代周报记者表示,通过回归A股市场,寻求融资渠道,改善紧张的财务状况,这应该是富力最直接的目的。

富力地产相关公告中并未提及回归A股的方式。据《地产》了解,“H股”回归“A股”主要有两种方式,一类是与A股上市公司通过换股吸收合并的方式;二是采用直接IPO。

国泰君安分析师刘斐凡表示,今年A股针对房企的融资政策明显放松后,定增等案例呈井喷之势,A股融资输血功能已大大恢复。

采用换股吸收合并的方式,富力地产首先要控股一家A股的上市公司,目前富力地产在内地并未直接控股A股上市公司。因此,富力地产先控股A股上市公司,进而通过换股合并的方式登陆A股市场的可能性较低,极有可能还会采用此前操作过的直接IPO发行。

克而瑞统计数据显示,截至5月15日,今年已有24家A股房企宣布1166亿元定增计划,已是去年全年的2.43倍,呈爆发式增长态势。

上述分析师称,由于排队数量庞大,采用IPO登陆A股预计上市周期较长,且富力地产目前承担的高负债率,以及永续债问题可能引起证监会的警惕,因而进一步增加IPO难度,延长上市周期。

刘斐凡指出,从目前A股和H股地产板块估值来看,一般一线房企H股比A股估值要高,而二线房企则是A股比H股估值高,像富力这样的二线房企在H股的估值是8-10倍PE,而在A则是16-20倍,回归A股有利于公司估值抬升。

截至2014年底,富力地产持有的现金及现金等价物为200亿元,包括134.9亿元人民币的可支配资金和63.39亿元的受限制资金。其中,可支配资金较2013年减少42.32亿元,但短期负债和长期负债即期部分合计较2013年的180.96亿元增长39.04亿元,达220亿元,可自由支配的现金及现金等价物仅能覆盖上述两者的61.32%,短期内具有偿付压力。

从模式上看,H股回归A股可以选择直接到A股市场公开发行新股,而在A股市场已经拥有控股公司的H股则可以选择通过借壳的方式实现A+H。但A+H股模式并不能任意搭建,须获得证监会发审委批准。

同期,富力地产总负债由2013年的1068.65亿元增长至1196.95亿元,由于总资产由2013年的1403.47亿元增长至1718.4亿元,增长幅度更大,资产负债率由2013年的76.14%下降至69.65%。

回溯历史,刚刚上市两年的富力于2007年4月首次提出配售发行A股,但世事难料,2008年国内IPO全面停闸,富力回归A股计划被迫“束之高阁”,并在2009年及2010年先后两次计划延期。

但不容忽视的是,截至2014年底,富力地产永续性资本工具由年初的10亿元增长至156.48亿元。

2012年证监会正式公开了发行股票的审核工作流程,披露的在审企业名单中,富力排队申请在上交所上市,但一年后,希望再次化为泡影。2013年5 月,证监会披露的269家终止审查企业名单中富力赫然在列。不断受挫之下,富力董事长李思廉于2013年8月表态“回A股暂时没有计划”。

永续债是指不规定到期期限但会按照规定定期取得利息的一种债券,一般情况下,债券持有人只能在公司破产重组时才可要求清偿本金,清偿顺序排在普通股的后面。

然而,在冲刺A股路上“屡战屡败”的富力地产并不气馁。在当前牛市冲天、地产融资开闸、股票发行注册制改革落地预期的情况下,富力地产再度冲刺A股。

由于清偿顺序靠后,永续债的利息成本往往非常高,且为迫使借债人偿还债务。债权利息会随着借款年限的增加而激增。相关资料显示,永续债此前往往只限于政府债券。但近年来,包括恒大、雅居乐和碧桂园在内的多家高周转房企发行永续债。

“但内房股要回归A股并不容易。”地产金融资深评论员黄立冲对时代周报记者指出,富力地产、首创置业等少数注册地在内地的H股,这类公司要回归A股不存在技术难度,但至今没有成功案例,最终能否成功还有很多不确定因素。

在富力地产的财务报表中,富力地产将永续债列入权益的行列。虽然这种会计操作符合香港会计准则的要求,但“永续债”本质上是债务,需要偿还,因此,上述会计准则并未反映富力地产真实的负债情况。如果将156.8亿元的永续债计入负债,富力地产2014年的资产负债率将上升至78.78%,较2013年增加2.64个百分点,长期债务压力同样巨大。

前五个月预售额跌24.21%

又踩错拍子

在对外透露欲重新踏上回归A股征程的同时,富力也向投资者递交了2015年前5个月的销售业绩,喜忧参半!

总是踏错节拍的富力地产2014年的发展历程依然难言顺利。

2015年5月,富力合约销售额约为45.3亿元,合约销售总面积约为38.09万平米,环比分别增长16%和12%,同比各增63%和73%。前 5个月,富力合约销售额仅为164.9亿元,相较于2014年同期217.58亿元,下跌24.21%。投资者不免心生疑窦,今年600亿元的合约销售额 目标还能否如期完成?

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